Dobrý deň,známy si kúpil s priateľkou byt, na ktorý si zobrali úver. Teraz sa rozchádzajú, známy si chce byt ponechať. Ako to bude s jeho priateľkou,ako ,alebo z akej sumy ju bude musieť vyplatiť, keďže úver splácajú ešte len 4 roky?

Vyporiadanie bytu a hypotekárneho úveru medzi bývalými partnermi (ktorí neboli manželmi) sa riadi zásadami podielového spoluvlastníctva a spoločných záväzkov. Váš známy bude musieť priateľku vyplatiť z jej spoluvlastníckeho podielu, pričom od tejto sumy sa odpočíta jej podiel na nesplatenom úvere a zohľadnia sa doterajšie spoločné investície. Základné kroky a princíp výpočtu vyporiadania Určenie trhovej hodnoty bytu: Východiskovým bodom je aktuálna všeobecná (trhová) hodnota bytu v čase vyporiadania, nie cena, za ktorú sa byt pred 4 rokmi kupoval. Zistenie zostatku hypotekárneho úveru: Od banky je potrebné vyžiadať presnú informáciu o aktuálnej výške nesplateného zostatku istiny úveru. Výpočet čistého majetku (equity): Od aktuálnej trhovej hodnoty bytu sa odpočíta zostatok úveru. Výsledná suma predstavuje čistú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú si partneri delia. Zohľadnenie podielov a investícií: Ak majú partneri na liste vlastníctva rovnaký podiel (1/2 k celku), čistá hodnota sa delí na polovicu. Táto suma sa následne upraví o preukázateľné investície, ktoré jeden z partnerov zaplatil nad rámec svojho podielu (napr. ak jeden platil vyššiu časť splátok alebo rekonštrukciu). Prevzatie úveru a súhlas banky: Váš známy musí požiadať banku o vyňatie priateľky z úverového vzťahu, aby zostal jediným dlžníkom. --- Podrobný postup a právne súvislosti Spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva Keďže partneri neboli manželia, ich majetok nie je v bezpodielovom spoluvlastníctve, ale v podielovom spoluvlastníctve. Ak sa nevedia dohodnúť, o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozhoduje súd na návrh jedného z nich v súvislosti s § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb.. Keďže byt nie je možné reálne rozdeliť, súd ho prikáže za primeranú náhradu do výlučného vlastníctva jednému z nich (známemu), pričom prihliadne na účelné využitie veci v súvislosti s § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb.. Vzorec pre výpočet vyrovnacieho podielu V súdnej praxi sa pri vyporiadaní bytu zaťaženého hypotékou postupuje tak, že sa určí všeobecná hodnota bytu (spravidla znaleckým posudkom) a zohľadní sa zostatok úveru. Príklad výpočtu: Aktuálna trhová hodnota bytu: 150 000 EUR Aktuálny zostatok úveru v banke: 100 000 EUR Čistá hodnota bytu na vyporiadanie: 150 000 - 100 000 = 50 000 EUR Základný vyrovnací podiel priateľky (1/2): 25 000 EUR Tento výpočet potvrdzuje aj ustálená judikatúra slovenských súdov, napríklad Rozsudok Okresného súdu Topoľčany, sp. zn. 6C/69/2018, kde súd prikázal byt žalobcovi, uložil mu povinnosť vyplatiť žalovanej jej podiel z hodnoty nehnuteľnosti a zároveň určil, že žalobca preberá záväzok splatiť zostatok úveru na bývanie. Započítanie doteraz uhradených splátok Ak váš známy počas 4 rokov splácal úver sám alebo prispieval viac, ako bola jeho polovica, môže žiadať o započítanie týchto nákladov. Splátky úveru zaplatené len jedným zo spoluvlastníkov po rozchode (resp. po zániku spoločného hospodárenia) sa považujú za plnenie za druhého spoludlžníka. Súd v takomto prípade znižuje vyplácanú náhradu pre odchádzajúceho partnera o polovicu splátok, ktoré za neho druhý partner uhradil, čo ilustruje napríklad Rozsudok Okresného súdu Rimavská Sobota, sp. zn. 9C/83/2016 alebo Rozsudok Okresného súdu Komárno, sp. zn. 8C/25/2019. Procesný postup v banke Samotný súdny rozsudok alebo dohoda o vyporiadaní spoluvlastníctva automaticky nezbavuje priateľku povinnosti splácať úver voči banke. Známy musí: Požiadať banku o zmenu zmluvy o úvere (tzv. debitorizáciu) – banka bude skúmať jeho bonitu, teda či je schopný splácať úver sám s jedným príjmom. Ak banka schváli vyňatie priateľky z úveru, podpíše sa dodatok k úverovej zmluve. Ak známy nemá dostatočný príjem, banka môže požadovať pristúpenie iného spoludlžníka (napr. rodiča) alebo dodatočné zabezpečenie. --- Odporúčaný postup pre známeho Dohoda je prioritou: Najrýchlejším a najlacnejším spôsobom je uzatvorenie písomnej Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a súčasné riešenie s bankou. Súdne konanie je spojené s poplatkami a nákladmi na znalecké posudky. Návšteva banky: Pred akýmkoľvek prísľubom vyplatenia konkrétnej sumy musí známy zájsť do banky a preveriť, či ho banka nechá samého na úvere. Ak by mu banka priateľku z úveru neuvoľnila, nemôže sa stať výlučným vlastníkom bez toho, aby úver úplne vyplatil (napr. refinancovaním v inej banke).

Ako vyplatiť partnera z bytu na spoločnej hypotéke po rozchode?

Vyporiadanie bytu a hypotekárneho úveru medzi bývalými partnermi (ktorí neboli manželmi) sa riadi zásadami podielového spoluvlastníctva a spoločných záväzkov. Váš známy bude musieť priateľku vyplatiť z jej spoluvlastníckeho podielu, pričom od tejto sumy sa odpočíta jej podiel na nesplatenom úvere a zohľadnia sa doterajšie spoločné investície.

1. Základné kroky a princíp výpočtu vyporiadania

Určenie trhovej hodnoty bytu: Východiskovým bodom je aktuálna všeobecná (trhová) hodnota bytu v čase vyporiadania, nie cena, za ktorú sa byt pred 4 rokmi kupoval.
Zistenie zostatku hypotekárneho úveru: Od banky je potrebné vyžiadať presnú informáciu o aktuálnej výške nesplateného zostatku istiny úveru.
Výpočet čistého majetku (equity): Od aktuálnej trhovej hodnoty bytu sa odpočíta zostatok úveru. Výsledná suma predstavuje čistú hodnotu nehnuteľnosti, ktorú si partneri delia.
Zohľadnenie podielov a investícií: Ak majú partneri na liste vlastníctva rovnaký podiel (1/2 k celku), čistá hodnota sa delí na polovicu. Táto suma sa následne upraví o preukázateľné investície, ktoré jeden z partnerov zaplatil nad rámec svojho podielu (napr. ak jeden platil vyššiu časť splátok alebo rekonštrukciu).
Prevzatie úveru a súhlas banky: Váš známy musí požiadať banku o vyňatie priateľky z úverového vzťahu, aby zostal jediným dlžníkom.

2. Podrobný postup a právne súvislosti

Spôsob vyporiadania podielového spoluvlastníctva

Keďže partneri neboli manželia, ich majetok nie je v bezpodielovom spoluvlastníctve, ale v podielovom spoluvlastníctve. Ak sa nevedia dohodnúť, o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozhoduje súd na návrh jedného z nich v súvislosti s § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb..

Keďže byt nie je možné reálne rozdeliť, súd ho prikáže za primeranú náhradu do výlučného vlastníctva jednému z nich (známemu), pričom prihliadne na účelné využitie veci v súvislosti s § 142 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb..

Vzorec pre výpočet vyrovnacieho podielu

V súdnej praxi sa pri vyporiadaní bytu zaťaženého hypotékou postupuje tak, že sa určí všeobecná hodnota bytu (spravidla znaleckým posudkom) a zohľadní sa zostatok úveru.

Príklad výpočtu:
- Aktuálna trhová hodnota bytu: 150 000 EUR
- Aktuálny zostatok úveru v banke: 100 000 EUR
- Čistá hodnota bytu na vyporiadanie: 150 000 - 100 000 = 50 000 EUR
- Základný vyrovnací podiel priateľky (1/2): 25 000 EUR

Tento výpočet potvrdzuje aj ustálená judikatúra slovenských súdov, napríklad Rozsudok Okresného súdu Topoľčany, sp. zn. 6C/69/2018, kde súd prikázal byt žalobcovi, uložil mu povinnosť vyplatiť žalovanej jej podiel z hodnoty nehnuteľnosti a zároveň určil, že žalobca preberá záväzok splatiť zostatok úveru na bývanie.

Započítanie doteraz uhradených splátok

Ak váš známy počas 4 rokov splácal úver sám alebo prispieval viac, ako bola jeho polovica, môže žiadať o započítanie týchto nákladov. Splátky úveru zaplatené len jedným zo spoluvlastníkov po rozchode (resp. po zániku spoločného hospodárenia) sa považujú za plnenie za druhého spoludlžníka.

Súd v takomto prípade znižuje vyplácanú náhradu pre odchádzajúceho partnera o polovicu splátok, ktoré za neho druhý partner uhradil, čo ilustruje napríklad Rozsudok Okresného súdu Rimavská Sobota, sp. zn. 9C/83/2016 alebo Rozsudok Okresného súdu Komárno, sp. zn. 8C/25/2019.

Procesný postup v banke

Samotný súdny rozsudok alebo dohoda o vyporiadaní spoluvlastníctva automaticky nezbavuje priateľku povinnosti splácať úver voči banke. Známy musí:

Požiadať banku o zmenu zmluvy o úvere (tzv. debitorizáciu) – banka bude skúmať jeho bonitu, teda či je schopný splácať úver sám s jedným príjmom.
Ak banka schváli vyňatie priateľky z úveru, podpíše sa dodatok k úverovej zmluve. Ak známy nemá dostatočný príjem, banka môže požadovať pristúpenie iného spoludlžníka (napr. rodiča) alebo dodatočné zabezpečenie.

3. Odporúčaný postup pre známeho

Dohoda je prioritou: Najrýchlejším a najlacnejším spôsobom je uzatvorenie písomnej Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a súčasné riešenie s bankou. Súdne konanie je spojené s poplatkami a nákladmi na znalecké posudky.
Návšteva banky: Pred akýmkoľvek prísľubom vyplatenia konkrétnej sumy musí známy zájsť do banky a preveriť, či ho banka nechá samého na úvere. Ak by mu banka priateľku z úveru neuvoľnila, nemôže sa stať výlučným vlastníkom bez toho, aby úver úplne vyplatil (napr. refinancovaním v inej banke).