Prenajímateľ môže jednostranne zvýšiť nájomné počas trvania nájomnej zmluvy len výnimočne — buď ak mu to výslovne umožňuje osobitný zákon, alebo ak si možnosť a podmienky takéhoto zvýšenia strany vopred dohodli priamo v nájomnej zmluve. Bez jednej z týchto dvoch opôr je dohodnuté nájomné záväznou súčasťou zmluvy a prenajímateľ ho sám zvýšiť nemôže.
1. Štandardný nájom podľa Občianskeho zákonníka (najčastejší prípad)
Pri bežnej nájomnej zmluve platí zásada zmluvnej viazanosti — dohodnuté nájomné je záväzkom, ktorý nemožno jednostranne meniť bez súhlasu druhej strany (§ 493 Občianskeho zákonníka). Občiansky zákonník síce predpokladá, že spôsob výpočtu nájomného a podmienky jeho jednostranného zvýšenia môže ustanoviť osobitný predpis (§ 696), no ak taký predpis na daný vzťah nedopadá a zmluva neobsahuje doložku o jednostrannom zvyšovaní, prenajímateľ nájomné jednostranne zvýšiť nemôže — zmeniť ho možno len dohodou (dodatkom k zmluve). Pri nájme nebytových priestorov sa výška nájomného takisto určuje dohodou, ak ju neupravuje všeobecne záväzný právny predpis podľa § 7 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
2. Krátkodobý nájom bytu (zákon č. 98/2014 Z. z.)
Pri krátkodobom nájme je jednostranná zmena nájomného prípustná iba vtedy, ak ju zmluva výslovne pripúšťa a zároveň vymedzuje jej dôvody. Dôvodom môže byť zmena cien služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie, pričom zvýšenie nesmie presiahnuť tento nárast cien či inflácie podľa § 4 ods. 1 zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Bez takejto doložky ani pri krátkodobom nájme jednostranné zvýšenie možné nie je.
3. Osobitný režim deregulovaných bytov (zákon č. 260/2011 Z. z.)
Užšiu výnimku predstavujú historické, tzv. deregulované nájomné vzťahy (napríklad byty s nájmom vzniknutým podľa § 871 Občianskeho zákonníka). Tu zákon prenajímateľovi umožňoval jednostranne zvýšiť nájomné, avšak len ak nájom bytu skončí výpoveďou podľa tohto zákona — bez platného skončenia nájmu chýba hmotnoprávna podmienka a zvýšenie je neplatné podľa § 4 zákona č. 260/2011 Z. z., čo potvrdzuje aj súdna prax napríklad rozhodnutie Mestského súdu Bratislava IV sp. zn. B1-9C/28/2012. Pre väčšinu dnešných nájomcov tento režim nie je relevantný.
4. Forma oznámenia a ochrana nájomcu
Ak je jednostranné zvýšenie vôbec prípustné, prenajímateľ musí nájomcovi doručiť oznámenie obsahujúce zrozumiteľný výpočet novej výšky nájomného; samotná formálna nepresnosť (napríklad v dátume účinnosti) nemusí spôsobiť neplatnosť, ak je výpočet jasný podľa rozsudku Mestského súdu Bratislava IV sp. zn. B1-14C/222/2014. Nájomca sa proti neoprávnenému zvýšeniu môže brániť žalobou o určenie jeho neplatnosti; v režime zákona č. 260/2011 Z. z. treba žalobu podať do dvoch mesiacov od doručenia oznámenia, inak právo zaniká podľa § 4 ods. 3 zákona č. 260/2011 Z. z.. Zvýšenie nájomného bez právneho základu je neplatné a nemá žiadne právne účinky podľa rozsudku Mestského súdu Bratislava IV sp. zn. B1-24C/147/2013.
Zhrnutie: Pri bežnom nájme podľa Občianskeho zákonníka aj pri krátkodobom nájme podľa zákona č. 98/2014 Z. z. platí, že bez vopred dohodnutej doložky o jednostrannom zvyšovaní prenajímateľ nájomné počas trvania zmluvy sám zvýšiť nemôže — môže ho zmeniť len dohodou s nájomcom. Jednostranné zákonné zvýšenie je vyhradené úzkym osobitným režimom (najmä deregulované byty podľa zákona č. 260/2011 Z. z.) a vždy je viazané na prísne zákonné podmienky.