V situácii, kedy užívate byt bez písomnej nájomnej zmluvy a prenajímateľka od vás žiada nezdokladované finančné plnenia či hrozí nevrátením zábezpeky, je kľúčové trvať na písomnom preukázaní všetkých jej nárokov. Bez predloženia reálneho vyúčtovania od dodávateľov energií a bez písomnej dohody o kaucii nemá prenajímateľka právny nárok na svojvoľné zadržanie vašich peňazí.
Ako štátny úradník vám odporúčam postupovať podľa nasledujúcich krokov a právnych pravidiel:
1. Právny základ vášho vzťahu (Nájom bez písomnej zmluvy)
Aj keď ste nedostali písomné vyhotovenie zmluvy, faktickým užívaním bytu a platením nájomného vznikol medzi vami faktický nájomný vzťah.
- Podľa Občianskeho zákonníka platí, že ak sa nájomná zmluva neuzavrela písomne, musí sa o jej obsahu vyhotoviť zápisnica.
- Keďže zápisnica ani zmluva neexistujú, preukazovanie vzájomne dohodnutých podmienok (napr. výšky nájomného, preddavkov na energie či počtu nahlásených osôb) bude v prípade sporu zaťažovať obe strany. Ak ste nájomné platili „na ruku“, mali ste zakaždým požadovať písomné potvrdenie o prijatí platby.
2. Vrátenie zábezpeky (kaucie) vo výške 500 €
Zábezpeka (kaucia) slúži výlučne na krytie preukázateľných nedoplatkov na energiách alebo na úhradu skutočne spôsobenej škody na byte v súlade s účelom zábezpeky.
- Maľovanie bytu: Prenajímateľka nemôže automaticky použiť kauciu na vymaľovanie bytu, pokiaľ ste ho neúmerne nepoškodili nad rámec bežného opotrebovania. Bežné opotrebovanie bytu je zahrnuté v cene nájomného.
- Dôkazné bremeno: Ak si prenajímateľka chce kauciu ponechať, musí vám písomne vyčísliť a dokladmi (faktúrami, vyúčtovaním) preukázať, aký nedoplatok alebo aká konkrétna škoda na byte vznikla. Svojvoľné zadržanie celej sumy bez predloženia dokladov je nezákonné.
3. Nedoplatky za energie (elektrina, plyn, voda)
Prenajímateľka od vás nemôže žiadať žiadne peniaze „na ruku“ len na základe jej odhadov alebo tvrdení.
- Povinnosť predložiť vyúčtovanie: Akýkoľvek nedoplatok (či už spomínaných 140 € za elektrinu, alebo budúce vyúčtovanie za plyn a vodu) vám musí prenajímateľka preukázať originálom vyúčtovacej faktúry od skutočného dodávateľa energií tak, ako to vyplýva z rozhodovacej praxe súdov.
- Počet osôb: Skutočnosť, že prenajímateľka mala zálohové platby nastavené len na 2 osoby, hoci vedela, že v byte bývate štyria, je jej administratívnou chybou. Vy ste povinná doplatiť len to, čo ste reálne spotrebovali nad rámec zaplatených preddavkov, a to opäť výlučne na základe reálneho vyúčtovania a stavu meračov podľa reálnej spotreby.
Odporúčaný postup pre vás:
- Už neplaťte nič v hotovosti bez dokladu: Ak od vás prenajímateľka žiada 140 € za elektrinu alebo akékoľvek iné sumy, písomne (napr. SMS, e-mailom alebo doporučeným listom) ju vyzvite, aby vám predložila originál vyúčtovacej faktúry od dodávateľa elektriny, kde bude jasne viditeľný nedoplatok za obdobie, kedy ste v byte bývali. Bez predloženia faktúry nič neplaťte.
- Písomná výzva na vrátenie zábezpeky: Pri sťahovaní k 30. 6. 2026 trvajte na spísaní odovzdávacieho protokolu, v ktorom sa zaznačia stavy meračov (voda, plyn, elektrina) a stav bytu (že byt je odovzdaný v stave zodpovedajúcom bežnému opotrebovaniu). Následne ju písomne vyzvite na vrátenie zábezpeky 500 € v primeranej lehote (napr. do 15 alebo 30 dní od vypratania bytu).
- Upozornenie na bezdôvodné obohatenie: Ak by si prenajímateľka ponechala vašich 500 € bez toho, aby vám predložila oficiálne vyúčtovanie energií alebo doklady o preukázateľnej škode, z jej strany by išlo o bezdôvodné obohatenie. V takom prípade ju môžete žalovať na súde, kde bude musieť reálne preukázať, na čo vaše peniaze použila v zmysle aplikácie ustanovení o bezdôvodnom obohatení.